不動産投資ってどうなの？美味しいの？実際に不動産を見て事情を聞いてみた！
仕事を辞めることを決意する前から
不動産投資とかエアビー(AIRBNB)で収入を得るのはどうだろうか？
と真剣に考えいたのですが
急に思い立って物件を見に行くことにしました！
と言うのも気になる戸建て中古物件が出ていたのです。
それを見るついでに、不動産やローンのことを色々聞いてみて、考察してみたので
もし不動産投資を考えている人がいれば参考にしてみてください＊
不動産投資については否定的な考えだった。
まず初めに不動産投資についてはかなり否定的な考えを持っていました。
１借金(ローン)する→２殆どの期間(ローン借り入れ約35年間)を返済に当てる→３ローン完済の頃には物件がボロボロになりリフォーム費用が必要になる(単純に計算してもローン完済時の段階で築３５年)→４新たなリフォーム代がかかる→５人口減少による空室
みたいな感じで自転車操業・リスク高のイメージでした。
ただ不動産投資をしている人の本を読んでみると、意外と不動産１本で生きていけていたのと、月収で200万円の家賃収入があると書いていたのです！
まぁそれを鵜呑みにして指を咥えて読み進めたワケです。←
そして実際に私の年収でもローンが組めるのか、直接不動産を見つつ聞いて見ようと思い立ったのです。
不動産の投資目的としては２つ。
１つは買った物件に移り住んでAIRBNB等で部屋の一部を貸して利益を得ること。
もう１つは物件を購入してそのまま貸し、家賃収入を得ること。
今回の物件は１つ目の部屋の一部を貸すことのできる物件を見に行きました。
見たのは築15〜20年戸建て土地付き中古物件約3500万円２戸
私が見たかった物件と、それに似た物件の２戸を見せてもらいました。
どちらも羽田付近の中古戸建て３階立ての物件です。
都内物件は縦に長い！
一つは築年数通りの見栄え。
一つはフルリフォーム済みだったので新築のように綺麗でした。
住宅ローンの金利は驚異の1%以下！(0.75%くらい)
そして驚いたのは住宅ローンの金利。
なんと１％以下でした！
住宅買うなら今だ！なんて言われていますけど、納得の金利でした。
ですけど、当たり前に問題点にぶち当たりました。
問題点１：ローンは年収の７倍までが妥当
つまり低年収OLの私の場合、年収が300万円なので2100万円までしか借りれないと言うことです。旦那の収入はアテにせず、自分の事業として考えていたので、この戸建て物件たちは残念ながら私の収入では買えないことがわかりました。
となると駅前等のアクセスのいい場所で１Kくらいサラリーマン向けの2000万円以下の物件にした方がいいんじゃないか…となったのですが、こちらにも問題点が。
問題点２：人に貸す場合は住宅ローンに当てはまらない。つまり金利が跳ね上がる。
物件を購入してそのまま人に貸す場合は旨みのある住宅ローンが使えず、事業用ローンになるそうです。
この事業用ローンの金利がなんと…３〜４%！
そして借入期間もかなり短く２０年。
借入額も住宅ローンより少ないとかなんとか…
でも問題は金利！
金利が３〜４％ですよ！？
これじゃ全く話にならないです。
大体の運用で得られる利益って元手の２〜４％くらい、よくて稀に７〜１０％じゃないんでしょうか。
日本の株で言うと２〜４％くらいです。100万の株を買ったら３万円の配当金が貰えます。
米国株だと４〜５％なんてのもありますし、投資信託もそれくらいか、分配金がいいものだと７％くらいもあったような…。
最近流行りのコインランドリーの運用だと７〜１０％くらいって言うのを見た気がします。でも５％を超えるのって本当に稀だと思います。
それがですよ…
事業用ローンを組んでしまうとその利益と同じくらいの金利を払わないといけないのです！
1000万円借り入れて30万円の利益が出ても、30万円金利の支払いで消えていくのです。
不動産投資における利益がどのくらいかきちんと計算できてないですけど、３〜４％の利息がある時点で利益がかなり持っていかれると言うことは間違いないです。
問題点３：人口減少にどう対応するのか
実際に羽田付近を歩いてみるとファミリー層もかなりいて、まだまだ人が減っていくことが想像しにくいくらいでしたけど、この先２０年後どうなのか予想つきますか…？
もちろんファミリーも多かったですけど、おじいちゃんおばあちゃんもかなりいましたし…
仮にファミリー層の子供達が大人になった時、完済を目の前にした築２０〜３０年の物件、欲しいと思いますか…？ 今の大人たちは既にどこかに定着して住んでいるだろうし…
空き家のリスクが高すぎるんじゃないかなって…
もうちょっと移民の受け入れが進んでいたらどうにかなると思うんですけど。
そんな状況の中で今、２〜３千万円した物件が２０〜３０年後に同じ価値を保っているとは思えないですしね…
仮に不動産投資をやるとした時のプランとしては１つのみ
頭金を1000〜1500万円を自力で貯めて事業用ローンで500万円くらいまでを組み、サラリーマン向け1500万円くらいの物件を購入し、家賃収入を７万円/(月)得る。
です。
そうするとこうなります。
・家賃収入84万円/年
・金利17.5万円/年
・純利益66.5万円/年→5〜6年は借入返済に当てる
7年目以降年間84万円が家賃収入に！
これなら利益率5.6%なのでそこそこ良い運用になりますね。
とはいえ年間の収入が84万円だと早期リタイアには程遠いですけど…
でも都内が近い駅前の物件ならまあこの先まだ需要がありそうですし
強い収入の柱にはなるのではないでしょうか。
冒頭に書いた月収２００万円の著者の不動産投資のカラクリはこうだ！
つまり不動産投資は言うほど美味しくないってことがわかったのです。
と言うより頭金ありきなのだと思います。
これはどの投資をとってもそうです。
同じ３％の運用益でも元手が１０万なら３千円、元手が１００万なら３万円、元手が１０００万なら３０万、元手が１億なら３００万の利益です。
つまり株で不労所得を得ようと思ったら１．５億は必要です。(それでも20％は税金で持っていかれるので裕福程の生活はできません。)
それがこの著者は150〜200万の頭金でスタートして二年も経たないうちに家賃収入の月収が200万円を超えたそうです！年収にすると2400万円。羨ましい限り。
けれどこの方の借入総額は1.5億だそうです。個人で1.5億の借入ですよ…ちょっと恐ろしいですよね…。ただ1.5億の借入で年収2.4千万だとかなりの利回りが出ているのでやはりとても上手くやっているのだと思います。確か純利益と書いていたので恐らく20%くらいの利回りなんじゃないかと。それくらいの利回りがあれば３％の金利なんてちっぽけなものですからね。1.5億の借入も20年以内にはペイできそうですし。
でも1.5億！一般市民の私にはちょっと考え難い借入額です…。今勤めている小規模の会社でも1.5億も借り入れてないんじゃないかなぁ？（本当のところはわからないですけど）
まとめ
ここまで読んだ方、どうですか？
不動産投資、やってみたい気持ちになりましたか？
私は…そこまでするなら株とか投資信託でいいんじゃないか、ってなりました。笑
そもそも不労所得のための運用って余分資金でやるものだと思いますし…
1000〜1500万円くらいお金が貯まったら駅近１Kをキャッシュで購入してサラリーマン層に貸すのは大有りですけど◎！
もちろん事業としての不動産もありだとも思うのですが……いややっぱりナシかな…、あんまり本の著者のように上手くやれるイメージが湧きませんね…。
当初考えていたエアビーも法改定によって営業が180日までですし、そうすると副業の枠を超えることができないんですよね。事業として成り立つ利益にならない。
不動産投資、勉強してみると良いかな？と思ったのですが、実際に調査してみた結果、ローンを組んでの不動産投資はナシになりました！
現場からは以上です！
